Wenn sich Personen über die Fläche eines Grundstücks unterhalten ist die Bedeutung relativ klar. Bei der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses ist das, was diese Fläche umfaßt, wesentlich unklarer, ein Fall für unseren Quadratmeter Rechner. Da Mieten nach Quadratmeterzahl berechnet werden, hat der Gesetzgeber den Begriff Wohnfläche bzw. wie die Wohnflächenberechnung zu erfolgen hat, in der Wohnflächenverordnung genau definiert. Vom 17.10.1957 bis 31.12.2003 galt in Deutschland für die Wohnflächenberechnung die Zweite Berechnungsverordnung – II. BV. Diese wurde am 01.01.2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoVIF) ersetzt. Nutzen Sie unseren Quadratmeter Rechner für individuelle Berechnungen. Wohnflächenberechnung in Deutschland – gängig ist die Quadratmeter Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung WoFIV oder DIN 277/283. Aber dies ist nicht die einzige in Deutschland praktizierte Berechnungsmethode. Wohnflächen werden auch nach DIN 277 und der DIN 283 ermittelt.
Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung in Deutschland im Überblick:
- Wohnflächenverordnung – WoFlV
- DIN 277
- DIN 283 (veraltete Methode)
Die Wohnfläche im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung spielt eine der grundlegenden Rollen bei der Kaufpreisermittlungeiner Eigentumswohnung. Während bei einem Einfamilienhaus das Grundstück mit für die Wertermittlung entscheidend ist, liegt bei einer Eigentumswohnung der Fokus auf der Quadratmeterzahl. In der Regel ist der Anteil des Kaufpreises, der für den Anteil am Gemeineigentum zu entrichten ist, marginal im Vergleich zu dem Anteil, der auf das Sondereigentum entfällt. Hier können Sie für den Immobilienkauf die Nebenkosten berechnen.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Quadratmeter Rechner
- 2 Was gehört zur Wohnfläche
- 3 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)
- 4 Wohnfläche berechnen: Wie wird die Wohnfläche berechnet?
- 5 So wird die Grundfläche ermittelt
- 6 So werden die Grundflächen bei der Wohnflächenberechnung angerechnet
- 7 Wohnflächenangaben haben in Mietverträgen oder Verträgen zu Immobilien ein Toleranzgrenze von 10%
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Quadratmeter Rechner
Hier können Sie die Quadratmeter Wohnfläche berechnen. Der Wohnflächen Rechner eignet sich für alle Fragen zur Wohnfläche, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Vielleicht sind Ihnen Zweifel gekommen, ob die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl wirklich stimmt, oder Sie möchten eine Wohnung nach einer Umbaumaßnahme neu vermieten. Nutzen Sie unseren Quadratmeterrechner um exakte Flächen zu ermitteln. Der Rechner kann zur Flächenberechnung von 1 bis 10 Zimmern genutzt werden. Einfach alle relevanten Daten über normale Zimmerhöhen, Schrägen, oder sonstige Gegebenheiten in die Formularfelder eingeben und auf berechnen klicken. Der Rechner ermittelt die Flächensumme. Sie können dann schnell den Wert mit der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl vergleichen.
Online Wohnflächenberechnung
Was gehört zur Wohnfläche
Unter der Wohnfläche werde die nach der Wohnflächenverordnung anrechenbaren Flächen verstanden. Der Hintergrund dazu ist, daß nicht die reine Grundfläche eines Raumes zählt, sondern auch die Raumhöhe eine besondere Bedeutung zukommt. Deshalb werden bei der Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen, Terrassen etc. Abzüge wegen geringerem Nutzwert vorgenommen. Dies ist für die Vergabe einer Baufinanzierung von Bedeutung, dann die Berechnung der Finanzierung erfolgt von der Bank u.a. nach der Gesamtwohnfläche eines Bauvorhabens bzw. im Fall eines Kaufs nach der Gesamtwohnfläche der Eigentumswohnung oder des Hauses.
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)
Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) WoFIV ist seit dem 25.11.2003 gültig und auch im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 2346) am 27.11.2003 veröffentlicht wurde.
Wohnfläche berechnen: Wie wird die Wohnfläche berechnet?
In einem ersten Schritt erfolgt die Feststellung der Räume, deren Grundflächen nach §3 der WoFIV bei der Ermittlung der Wohnfläche überhaupt infrage kommen. Voraussetzung ist, dass die Räume ausschließlich der Wohnung zuzurechnen sind.
Als Räume kommen nach § 2 (2) der WoFIV auch in Betracht
- Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen
- Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Diese Räume dürfen aber nur bei der Berechnung zur Wohnfläche einbezogen werden, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Bei Mischnutzung ist die Einbeziehung zu verneinen.
Räume die bei der Wohnflächenberechnung nicht mit berücksichtigt werden dürfen.
Diese Räume sind nach § 2 (3) WoFIV nicht für die Wohnflächenberechnung relevant:
- Abstellräume sowie Ersatzräume die nicht im Wohnungsbereich liegen
- Bodenräume
- Dachböden
- Garagen
- Geschäftsräume
- Heizungsräume
- Kellerräume
- Trockenräume
- Waschküchen
Es wird ersichtlich, dass es sich bei diesen Räumen um Zubehörräume handelt.
Beispiel Wohnflächenberechnung Terrasse
Was zunächst als einfach erscheint, erweist sich in der Realität dann doch als schwierig: die Wohnflächenberechnung einer Terrasse. Es kommt darauf an, wann das Objekt gebaut wurde und ob schriftliche Nebenabreden zwischen den Vertragsparteien bestehen.
Die Wohnflächenberechnung hat in Mietverträgen, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden, nach der bis 31.12.2003 gültig gewesenen Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu erfolgen. Terrassen können danach bis 50% ihrer Grundfläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. Als Ausnahme sind davon abweichende ortstypische Verhältnisse oder eine anderweitig zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Berechnungsmethode möglich. (BGH Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08).
Für Mietverträge mit Abschlussdatum nach dem 01.01.2004 gilt für die Einbeziehung von Terrassen zur Wohnfläche die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, die bis auf wenige Ausnahmen die Berücksichtigung von Terrassenflächen mit 25% der Grundfläche vorschreibt.
Beispiel Wohnflächenberechnung Dachschräge
Wie zählen Dachschrägen zur Wohnfläche ganz oder nur teilweise? Das Ergebnis hängt von der Höhe der entsprechenden Dachschräge ab. Bei Dachschrägen ist die zu berücksichtigende Wohnfläche relativ einfach zu ermitteln, denn hier kommt es nur auf die lichte Höhe an. Dachschrägen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, sie fallen unten durch. Grundflächen von Dachschrägen mit Maß 1 – 2 Meter lichte Höhe zählen anteilig zu 50% bei der Wohnfläche und die Grundfläche von Dachschrägen mit 2 Meter und höher zählt voll, also zu 100% als Wohnfläche.
So wird die Grundfläche ermittelt
Grundsätzlich Erfolgt die Grundflächenermittlung mit den lichten Abmessungen zwischen den Objekten. Zur Grundfläche zählen auch
- Einbaumöbel und fest installierte Objekte (Beispiele: wie Einbauküchen, Einbauschränke, Kachelofen, Kochherde, Heizungen, Duschen, Duschbecken, Badewannen, Bidet)
- Am Boden oder der Decke befindliche Leisten
Zur Grundfläche zählen nicht:
- Treppen, soweit mehr als 3 Stufen vorliegen sowie die Absätze der Treppen
- Nischen von Türen
- Nischen von Fenster oder Wänden die eine geringere Tiefe als 13 cm haben und bis auf den Fußboden hinuntergehen oder solche Fensternischen, die den Fußboden nicht erreichen.
Grundflächenermittlung durch Messen oder anhand einer Bauzeichnung
Die Ermittlung der Grundfläche kann auf zweierlei Wegen ermittelt werden, entweder durch Ausmessen der Wohnung bzw. des Hauses oder durch die Übernahme der entsprechenden Maße aus der Bauzeichnung.
So werden die Grundflächen bei der Wohnflächenberechnung angerechnet
Zu 100% angerechnet werden die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) 2 Meter oder mehr messen.
Zu 50% angerechnet werden zur Wohnfläche die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) 1 -2 Meter oder geringer messen.
Zu 50% angerechnet werden zur Wohnfläche die Grundflächen von Schwimmbädern und nichtbeheizbaren Wintergärten berücksichtigt.
Zu 25% bis maximal 50% werden zur Wohnfläche die Grundflächen von Balkonen, Dachgärten Loggien, und Terrassen bei der Berechnung berücksichtigt.
Zu 0% werden werden zur Wohnfläche die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) weniger als 1 Meter oder geringer messen.
Die Anrechenbarkeit der Grundfläche von Räumen in der Übersicht
| Räume, lichte Raumhöhe | Anrechnung der Grundfläche |
| bei Wohnflächenberechnung | |
| ≥ 2 m | 100% |
| 1 – 2 m | 50% |
| ≤ 1 m | 0% |
Wohnflächenangaben haben in Mietverträgen oder Verträgen zu Immobilien ein Toleranzgrenze von 10%
Wie ausgeführt ist die Wohnflächenberechnung nicht immer ganz einfach. In der Praxis kommt es daher regelmäßig zu Abweichungen zwischen der real bewohnbaren Fläche und der im Vertrag angegebenen. Der Bundesgerichtshof hat dazu ein Urteil gefällt (BGH Urteil ZR 144/09), wonach eine Toleranzgrenze von bis zu 10% Abweichung für rechtens erklärt.
Das Thema Wohnfläche kann durchaus sehr komplex werden. In Mietverträgen ist der Begriff wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung. Wie die Formulierung im Mietvertrag auch ist, es ist keine unverbindliche Angabe. Abweichungen von >10% sind vertagsrelevant. Der Bundesgerichsthof hat sich in einem Grundsatzurteil (22. Juni 2021 – VIII ZR 26/20) mit der Wohnflächenvereinbarung, abweichenden Wohnflächengrößen im Zusammenhang mit Sachmängeln, geäußert.
„Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche bestimmen die Parteien, wie sie die Wohnfläche verstanden wissen wollen und welche Flächen nach ihren Vorstellungen dahin einzurechnen sind. Bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB ist dagegen die nach objektiven Kriterien ermittelte tatsächliche Wohnfläche der streitigen Wohnung maßgeblich“
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