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Bauherren, Immobilieninvestoren oder einfach alle, die nur ein Grundstück kaufen möchten: In Bayern kommt der Käufer steuerlich gut weg. Zumindest was die Grunderwerbsteuer betrifft, denn geringer als die hier fälligen 3,5% geht’s in Deutschland nimmer. Und für 2024 ist keine Änderung in geplant. Dies wird auch vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hier amtlich bestätigt. Damit unterstützt das Bundesland eindeutig den Erwerb von Wohneigentum, indem es aktiv die Nebenkosten beim Immobilien Erwerb gering hält. Dies ist in den meisten Bundesländern nicht der Fall.
Höhe der Grunderwerbsteuer bei Hauskauf in Bayern berechnen
Mit unserem Rechner können Sie für jeden beliebigen Kaufpreis schnell die fällige Grunderwerbsteuer für den Immobilienerwerb 2023 in Bayern berechnen.
Aber auch die fälligen 3,5% erhöhen die Summe für den Hauskauf meist um mehr als 10.000 Euro. Bei einem Hauspreis von 350.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 12.250 Euro. Bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro sind bereits 22.750 Euro zu zahlen.
Beispielrechnung und Hauskauf in München
Sie möchten eine Immobilie in Bayern mit Kaufwert 350.000 Euro kaufen:
Kaufpreis: 350.000 €
Bundesland: Bayern
Kaufpreis: 350.000,00 €
Grunderwerbsteuer Bayern: 12.250,00 €
Gesamtpreis: 362.250,00 €
Für den Immobilienerwerb in München müssen Käufer tiefer in die Tasche greifen: Laut dem Portal immoscout24 ist der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus 10.040 Euro/Quadratmeter (Stand 26.12.2022). Damit ist der durchschnittliche Kaufpreis für das Bestandsobjekt von 200 Quadratmeter 2.008.000 Euro. Dafür wird eine Grunderwerbsteuer vom Finanzamt München in Höhe von 70.280 Euro fällig.
Grundstückspreise
Wie variieren die Grundstückspreise je nach Art des Grundstücks in Bayern? In der Tabelle (Download) sind die Preise getrennt für Wohnbauland, Baureifes Land, Rohbauland, Wirtschaftlich genutztes Bauland und Sonstiges Bauland angegeben.
Download – Bayern Grundstückspreise nach Art des Grundstücks 2021
Bayern Grunderwerbsteuer Freibetrag
Für Käufer von Eigentumswohnungen, Grundtücken oder Immobilien gilt ein Freibetrag bis 2.500 Euro an Kaufkosten. Bis zu dieser Höhe fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das ist natürlich ein sehr geringer Wert und vermutlich liegen die Gegenwerte bei Kauf bei 99% aller Immobilientransaktionen in Bayern deutlich darüber. Um den Eigenwohnanteil im Land zu erhöhen, setzt sich aber die Bayerische Landesregierung für einen Freibetrag für den Ersterwerb von selbstgenutzten Wohnimmobilien ein (Quelle: stmfh.bayern.de):
“FÜRACKER: BAYERISCHES STEUERPAKET FÜR MEHR WOHNRAUM UND WICHTIGE INFRASTRUKTUR
Stärkere steuerliche Anreize bei Grundstücksverkäufen: Freistaat legt 5-Punkte-Plan zur Baulandmobilisierung im Bundesrat vor
Außerdem soll die Festlegung der Höhe des im Koalitionsvertrag vorgesehenen
Grunderwerbsteuer-Freibetrags für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums Sache der Länder werden.”
Wann der Freibetrag für die Grunderwerbsteuer in Bayern kommt und wie hoch er ausfällt ist aktuell für 2023 noch nicht bekannt.
Länderöffnungsklausel
Die Bayerische Landesregierung möchte den Freibetrag in die Zuständigkeit der Länder legen. Sie argumentiert mit einer hohen Variabilität von Grundstückspreisen in Deutschland und daher der Notwendigkeit von landesspezifische Freibetragsregelungen, im Rahmen einer Länderöffnungsklausel. In der Tat gibt es ein deutliches Nord- Süd und Ost-Süd Gefälle bei Grundstückspreisen in Deutschland.
Weiterführende Informationen
Bayerisches Landesamt für Steuern:
Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zur Zahlung fällig?
Grunderwerbsteuer 2023 und vermutlich 2024 in bayerischen Städten
Auch für Bayern gilt: die Höhe der Grunderwerbsteuer ist reine Ländersache. Aber innerhalb eines Bundeslandes gilt nur ein Steuersatz, die Städte und Gemeinden haben diesbezüglich keinen Einfluss. In der folgenden Tabelle sind die Steuersätze für einige größere bayerische Städte angegeben (Tabelle 1).
Tab. 1: Grunderwerbsteuer in größeren bayerischen Städten
| Grunderwerbsteuersatz in | Steuersatz |
| Grunderwerbsteuer Amberg | 3,5% |
| Aschaffenburg | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Augsburg | 3,5% |
| Bad Kissingen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Bamberg | 3,5% |
| Bayreuth | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Coburg | 3,5% |
| Dachau | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Deggendorf | 3,5% |
| Erding | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Erlangen | 3,5% |
| Forchheim | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Freising | 3,5% |
| Fürstenfeldbruck | 3,5% |
| Fürth | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Garmisch-Partenkirchen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Germering | 3,5% |
| Herzogenaurach | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Hof (Saale) | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Ingolstadt | 3,5% |
| Kaufbeuren | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Kempten (Allgäu) | 3,5% |
| Kitzingen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Königsbrunn | 3,5% |
| Kulmbach | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Landsberg am Lech | 3,5% |
| Landshut | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Lauf an der Pegnitz | 3,5% |
| Lichtenfels | 3,5% |
| Lindau (Bodensee) | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Memmingen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer München | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Neuburg an der Donau | 3,5% |
| Neumarkt in der Oberpfalz | 3,5% |
| Neu-Ulm | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Nördlingen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Nürnberg | 3,5% |
| Ottobrunn | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Passau | 3,5% |
| Pfaffenhofen an der Ilm | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Regensburg | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Rosenheim | 3,5% |
| Roth | 3,5% |
| Schwabach | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Schwandorf | 3,5% |
| Schweinfurt | 3,5% |
| Sonthofen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Starnberg | 3,5% |
| Straubing | 3,5% |
| Unterhaching | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Unterschleißheim | 3,5% |
| Weiden in der Oberpfalz | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Weilheim in Oberbayern | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Würzburg | 3,5% |
Formulare für Grunderwerbsteuer München erhalten Sie beim zuständigen Finanzamt hier
Entwicklung der Grunderwerbsteuer in Bayern
In der folgenden Tabelle sind die Steuersätze seit 1978 aufgeführt. In den 60er und 70er Jahren gab es die Möglichkeit der Steuerbefreiung, insbesondere bei Selbstnutzung (Tabelle 2).
Tab. 2: Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze in Bayern 1978 – 2023
| Jahr | Grunderwerbsteuer Steuersatz in [%] |
| 1978 | 7,0% |
| 1982 | 7,0% |
| 1983 | 2,0% |
| 1984 | 2,0% |
| 1985 | 2,0% |
| 1986 | 2,0% |
| 1987 | 2,0% |
| 1988 | 2,0% |
| 1989 | 2,0% |
| 1990 | 2,0% |
| 1991 | 2,0% |
| 1992 | 2,0% |
| 1993 | 2,0% |
| 1994 | 2,0% |
| 1995 | 2,0% |
| 1996 | 2,0% |
| 1997 | 3,5% |
| 1998 | 3,5% |
| 1999 | 3,5% |
| 2000 | 3,5% |
| 2001 | 3,5% |
| 2002 | 3,5% |
| 2003 | 3,5% |
| 2004 | 3,5% |
| 2005 | 3,5% |
| 2006 | 3,5% |
| 2007 | 3,5% |
| 2008 | 3,5% |
| 2009 | 3,5% |
| 2010 | 3,5% |
| 2011 | 3,5% |
| 2012 | 3,5% |
| 2013 | 3,5% |
| 2014 | 3,5% |
| 2015 | 3,5% |
| 2016 | 3,5% |
| 2017 | 3,5% |
| 2018 | 3,5% |
| 2019 | 3,5% |
| 2020 | 3,5% |
| 2021 | 3,5% |
| 2022 | 3,5% |
| 2023 | 3,5% |
| 2024 | 3,5% aktuell keine Änderung geplant |
Steuereinnahmen Grunderwerbsteuer
Das Steueraufkommen durch Grunderwerbsteuer ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen (Tabelle 3). 2013 betrug das Steueraufkommen noch 1,3 Mrd. Euro. In den Folgejahren erhöhte sich das Steueraufkommen stetig. 2021 wurden mit 2,6 Mrd. Euro 94% mehr Grunderwerbsteuer eingenommen als 2013. In 2022 sank das Steueraufkommen auf 2,3 Mrd. Euro.
Und in 2023 dürfte der bayerische Fiskus noch einmal deutlich weniger an Immobilienumsätzen einnehmen: Im ersten Quartal 2023 ging die Grundsteuereinnahmen um satte 43,5% zum Vorjahresquartal zurück. Im ersten Quartal 2022 lagen die Einnahmen bei rund 680 Mio. Euro, im ersten Quartal 2023 waren es nur noch rund 384 Mio. Euro (Quelle: BMF-Monatsbericht Mai 2023). Neben fallenden Hauspreisen dürfte sich die Kaufzurückhaltung aufgrund der gestiegenen Bauzinsen besonders auswirken.
Tab. 3: Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Bayern. Quelle: bundesfinanzministerium.de
| Jahr | Einnahmen Grunderwerbsteuer [Mrd. €] |
| 2013 | 1,3 |
| 2014 | 1,4 |
| 2015 | 1,6 |
| 2016 | 1,8 |
| 2017 | 1,8 |
| 2018 | 1,9 |
| 2019 | 2,1 |
| 2020 | 2,3 |
| 2021 | 2,6 |
| 2022 | 2,3 |
| 2023 Prognose d. Redaktion | 1,6 |
Grunderwerbsteueraufkommen 2022 und 2023
Wie ist die Entwicklung in 2023? In der Abbildung 1 sind die Steuereinnahmen angegeben. Die Grunderwerbsteuereinnahmen in Bayern zeigen im Zeitraum von Januar 2022 bis Februar 2023 einen überwiegend rückläufigen Trend. Zu Beginn des Jahres 2022 lagen die Einnahmen im Durchschnitt bei rund 226,7 Millionen Euro pro Monat, wobei der Höchstwert im März mit 270 Millionen Euro erreicht wurde. Im Laufe des Jahres 2022 verringerten sich die Einnahmen stetig, insbesondere ab September, mit einem Tiefpunkt im November bei 145,8 Millionen Euro. Das Jahr 2023 setzte sich diese abnehmende Tendenz zunächst fort, wobei die Einnahmen im Februar auf ein Rekordtief von 89,8 Millionen Euro sanken. Obwohl die Einnahmen in den folgenden Monaten bis August 2023 wieder leicht anstiegen, lagen sie im Durchschnitt bei etwa 134,6 Millionen Euro pro Monat, deutlich unter den Werten des Vorjahres.
Diese rückläufige Entwicklung könnte verschiedene Ursachen haben, allerdings ist die allgemeine Annahme, dass gestiegene Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und damit die Grunderwerbsteuereinnahmen negativ beeinflussen könnten. Zudem könnten auch Unsicherheiten im Wirtschaftsumfeld und die potenzielle Einführung neuer gesetzlicher Regelungen die Investitionsneigung in Immobilien beeinträchtigt haben.
Abb. 1: Steuereinnahmen durch Grunderwerbsteuer in Bayern 2022- August 2023 . Quelle: bundesfinanzministerium.de
Die Daten sind in der Tabelle 4 angegeben. Im August 2023 lag nahm der Fiskus 154 Mio. Euro Grunderwerbsteuer ein. Spannend bleibt, ob sich der positive Trend (aus Sicht des Bayerischen Finanzministeriums) der letzten Monate fortsetzt. Aktuell sind die Bauzinsen wieder gestiegen.
Tab. 4. Steueraufkommen durch Grunderwerbsteuer in Bayern nach Monat 2022 und 2023
| Monat Jahr | Bayern Einnahmen Grunderwerbsteuer [ Mio. €] |
| 01.2022 | 212,6 |
| 02.2022 | 197,6 |
| 03.2022 | 270,0 |
| 04.2022 | 199,5 |
| 05.2022 | 201,7 |
| 06.2022 | 197,4 |
| 07.2022 | 210,3 |
| 08.2022 | 179,7 |
| 09.2022 | 166,6 |
| 10.2022 | 162,2 |
| 11.2022 | 145,8 |
| 12.2022 | 156,4 |
| 01.2023 | 142,7 |
| 02.2023 | 89,8 |
| 03.2023 | 151,6 |
| 04.2023 | 110,5 |
| 05.2023 | 123,0 |
| 06.2023 | 137,9 |
| 07.2023 | 148,1 |
| 08.2023 | 154,0 |
Zuständigkeiten
In Bayern ist nicht unbedingt das Wohnsitzfinanzamt für den Grunderwerbsteuerbescheid zuständig. Vielmehr hat die Finanzverwaltung die Zuständigkeiten gebündelt und 18 bayerischen Finanzämter als zentralen Grunderwerbsteuerstellen ernannt (Tabelle 4).
Tab. 4: Zentrale Grunderwerbsteuerstellen in Bayern und jeweiliger Zuständigkeitsbereich. FA= Finanzamt, Bundesfinanzamtsnummer in Klammern. Quelle: finanzamt.bayern.de
| Finanzamt | Zuständigkeitsbereich |
| FA Ansbach (9203), Mozartstr. 25, 91522 Ansbach, Tel. 0981/16-0 | Ansbach, Dinkelsbühl, Rothenburg o. d. Tauber, Uffenheim, Fürth, Schwabach, Gunzenhausen, Hilpoltstein |
| FA Augsburg-Land (9102), Sieglindenstr. 19-23, Tel. 86152 Augsburg, Tel. 0821/506-02″ | Augsburg-Land, Augsburg-Stadt |
| FA Bad Kissingen (9205), Bibrastr. 10, 97688 Bad Kissingen, Te. 0971/8021-0 | Bad Kissingen, Bad Neustadt a. d. Saale, Lohr a. Main, Karlstadt, Marktheidenfeld, Aschaffenburg, Obernburg a. Main, Amorbach |
| FA Bamberg (9207), Martin-Luther-Str. 1, 96050 Bamberg, Tel. 0951/84-0 | Bamberg, Forchheim, Kulmbach, Bayreuth |
| FA Cham (9211), Außenstelle Bad Kötzting, Holzapfelstr. 3, 93444 Bad Kötzting, Tel. 09971/488-0 | Waldmünchen, Cham, Bad Kötzting, Schwandorf, Neunburg vom Wald, Regensburg |
| FA Coburg (9212), Rodacherstr. 4, 96450 Coburg, Tel. 09561/646-0 | Coburg, Lichtenfels, Kronach, Hof, Naila, Münchberg, Wunsiedel, Selb |
| FA Kelheim (9126), Klosterstr. 1, 93309 Kelheim, Tel. 09441/201-0 | Kelheim, Eichstätt, Ingolstadt, Freising, Erding |
| FA Lohr am Main (9232), Rexrothstraße 14, 97816 Lohr a. Main, Tel. 09352/850-0 | Nürnberg, Erlangen, Hersbruck |
| FA Memmingen (9138), Bodenseestr. 6, 87700 Memmingen, Tel. 08331/608-0 | Memmingen, Mindelheim, Kaufbeuren, Füssen, Kempten, Immenstadt, Lindau |
| FA Mühldorf am Inn (9141), Katharinenplatz 16, 84453 Mühldorf a. Inn, Tel. 08631/616-0 | Mühldorf, München |
| FA Neu-Ulm (9151), Nelsonallee 5, 89231 Neu-Ulm, Tel. 0731/7045-0 | Neu-Ulm, Günzburg, Dillingen, Nördlingen, Donauwörth |
| FA Passau (9153), Außenstelle Vilshofen, Kapuzinerstr. 36, 94474 Vilshofen, Tel. 0851/504-0 | Vilshofen, Bad Griesbach, Passau, Grafenau, Deggendorf, Eggenfelden |
| FA Schrobenhausen (9159), Außenstelle, Fünfzehner-Str. 7, 86633 Neuburg a. d. Donau, Tel. 08252/918-0 | Neuburg a. d. Donau, Schrobenhausen, Pfaffenhofen, Dachau, Fürstenfeldbruck |
| FA Schweinfurt (9249), Schrammstr. 3, 97421 Schweinfurt, Tel. 09721/2911-0 | Schweinfurt, Würzburg, Ochsenfurt, Kitzingen, Zeil a. Main, Ebern |
| FA Traunstein (9163), Herzog-Otto-Str. 6, 83278 Traunstein, Tel. 0861/701-0 | Traunstein, Burghausen, Berchtesgaden, Laufen, Rosenheim, Wasserburg, Ebersberg |
| FA Waldsassen (9254), Johannisplatz 13, 95652 Waldsassen, Tel. 09632/847-0 | Waldsassen, Weiden i. d. OPf., Amberg, Neumarkt i. d. OPf. |
| FA Weilheim (9168), Hofstr. 23, 82362 Weilheim, Tel. 0881/184-0 | Weilheim, Schongau, Landsberg, Starnberg, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz, Miesbach, Wolfratshausen, |
| FA Zwiesel (9170), Stadtplatz 16, 94227 Zwiesel, Tel. 09922/507-0 | Zwiesel, Viechtach, Straubing, Dingolfing, Landshut |
Wohnungsbauprogramm: Förderung & Fördergelder 2023 und 2024
In Bayern besteht aktuell kein Programm für besondere Gruppen bei Immobilienerwerb. Der Freistaat hat aber rund um die Wohnung bzw. das Eigenheim verschiedene Förderprogramme aufgelegt. Auf der Webseite bayernlabo.de ist eine Übersicht der Angebote des Bayerisches Wohnungsbauprogramm: Staatliche Förderung zur Eigenheimfinanzierung in Bayern für 2023 und 2024 zu finden.
Literatur
Bayern Recht Art. 8 Grunderwerbsteuerverbund
News
Januar 2023 Bayerische Staatsregierung: Die Abgabefrist bei der Grundsteuererklärung endet am 31. Januar 2023. Durch die Verlängerung um 3 Monate zum ursprünglichen Abgabenende erhalten die Bürger mehr Zeit um die Erklärung in Elster abzugeben. Pressemitteilung.