Sie haben ein Grundstück oder eine Immobilie im Zuständigkeitsbereich der Freie und Hansestadt Hamburg erworben? Dann wird, von nur ganz wenigen Ausnahmen abgesehen, Grunderwerbsteuer fällig. Und Pech, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.12.2022 abgeschlossen wurde: Denn zum 1. Januar 2023 wurde die Grunderwerbsteuer in Hamburg von bisher 4,5% auf 5,5% angehoben. Damit zahlen Immobilienkäufer 2024 und voraussichtlich auch 2025 5,5% Steuer für die Transaktion.
Inhaltsverzeichnis
Entwicklung der Grunderwerbsteuer in Hamburg bis 2025
Wie hat sich der Grunderwerbsteuersatz in Hamburg in den letzten Jahrzehnten verändert? In der Tabelle 1 sind die Prozentwerte angegeben. Bis 1997 lag der Steuersatz bei 2,0%. Vom 1. Januar 1998 bis zum 30. September 2009 waren es 3,5% und ab dem 1.10 2009 dann 4,5%. Die letzte Anhebung der Grunderwerbsteuer erfolgte zum 1. Januar 2023 auf aktuell 5,5%. Nach derzeitigem Stand wird dieser Steuersatz auch in 2025 gelten.
Tab. 1: Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze in Hamburg von 1997 – 2025
| Zeitraum | Grunderwerbsteuersatz Hamburg |
| bis 1997 | 2,0% |
| ab 01.01.1998 | 3,5% |
| ab 01.10.2009 | 4,5% |
| ab 01.01.2023 | 5,5% |
| und damit in 2024 | 5,5% |
| 2025 | 5,5% |
Entwicklung der Steuereinnahmen an Grunderwerbsteuer in Hamburg
Hamburg konnte genau wie die anderen Bundesländer im letzten Jahrzehnt von steigenden Grunderwerbsteuereinnahmen profitieren. In der Abbildung 1 ist die Entwicklung gezeigt.
Die Steuereinnahmen durch Grunderwerbsteuer in Hamburg verzeichneten von 2013 bis 2023 eine dynamische Aufwärtsentwicklung mit dem Maximalwert in 2021. Im Jahr 2013 betrugen die Einnahmen 343 Millionen Euro. Bereits im folgenden Jahr 2014 war ein leichter Anstieg auf 360 Millionen Euro zu verzeichnen. 2015 setzte sich dieser positive Trend fort, wobei die Grunderwerbsteuereinnahmen auf 479 Millionen Euro anstiegen. Allerdings zeigte sich im Jahr 2016 eine Abnahme auf 442 Millionen Euro, was möglicherweise auf verschiedene wirtschaftliche oder marktbezogene Faktoren zurückzuführen ist.
Die Jahre 2017 und 2018 markierten eine erneute Steigerung der Einnahmen auf 457 Millionen Euro beziehungsweise 569 Millionen Euro. Das Jahr 2019 verzeichnete jedoch eine leichte Abnahme auf 551 Millionen Euro.
Der Abwärtstrend setzte sich 2020 fort, als die Grunderwerbsteuereinnahmen auf 529 Millionen Euro zurückgingen. Das Jahr 2021 zeigte hingegen einen Anstieg auf 620 Millionen Euro, womit sich ein gewisses Auf und Ab in den jährlichen Einnahmen abzeichnet. In 2021 wurde der langjährige Höchststand der Grunderwerbsteuereinnahmen erreicht. Im Jahr 2022 kam es erneut zu einem Rückgang, diesmal auf 530 Millionen Euro. Die Daten für das Jahr 2023 zeigen eine weitere signifikante Reduzierung der Einnahmen auf 418 Millionen Euro. Für 2024 ist aufgrund der der Bauzinsen aktuell von rund 4% eher mit einer Stagnation der Einanhmen zu rechnen. Einen Ausblick auf die zu erwartende Zinssituation gibt es in unserer Zinsprognose für 2025.
Abb. 1: Steuereinnahmen durch Grunderwerbsteuer in Hamburg von 2013 – 2023. Quelle: bundesfinanzministerium.de
Monatliche Entwicklung ab 2022
Die Entwicklung der Steuereinnahmen durch die Grunderwerbsteuer in Hamburg von 2022 bis 2024 ist in der Abbildung 2 wiedergegeben.
In 2022 starteten die Einnahmen im Januar bei 40,3 Mio. € und erreichten im Februar mit 69,5 Mio. € einen Höhepunkt. Im März sanken die Einnahmen leicht auf 60,3 Mio. €, bevor sie im April auf 36,0 Mio. € und im Mai weiter auf 33,8 Mio. € fielen. Im Oktober und November sanken die Einnahmen weiter auf 36,1 Mio. € bzw. 32,6 Mio. €, bevor sie im Dezember auf 41,2 Mio. € stiegen.
Im Jahr 2023 setzte sich der unbeständige Trend fort. Die Einnahmen im Januar betrugen 39,0 Mio. € und stiegen im Februar auf 51,0 Mio. €. Der März zeigte einen drastischen Rückgang auf 29,5 Mio. €, gefolgt von stabilen, aber niedrigen Werten im April (29,3 Mio. €) und Mai (30,3 Mio. €). Im Juni und Juli stiegen die Einnahmen leicht auf 30,5 Mio. € bzw. 35,5 Mio. €, bevor sie im August mit 54,7 Mio. € einen erneuten Höchststand erreichten. Die letzten Monate des Jahres waren jedoch wieder von einem Rückgang geprägt, mit einem Tiefpunkt im September bei 21,2 Mio. € und einem leichten Anstieg auf 44,0 Mio. € im November. Das Jahr endete mit 29,5 Mio. € im Dezember.
Abb. 2: Steuereinahmen durch Grunderwerbsteuer in Hamburg, monatliche Entwicklung von 2022 – 2024. Quelle: bundesfinanzministerium.de
2024: November Rückgang auf 27,8 Mio. Euro an GrESt
Das Jahr 2024 begann mit moderat stabilen Einnahmen von 37,8 Mio. € im Januar und einem Anstieg auf 44,5 Mio. € im Februar. Im März fielen die Einnahmen auf 38,7 Mio. €, bevor sie im April leicht auf 39,4 Mio. € stiegen. Im Mai gab es einen deutlichen Rückgang auf 26,0 Mio. €, und im Juni betrugen die Einnahmen 28,8 Mio. €.
Der Juli brachte der Finanzbehörde in Hamburg mit 38,3 Mio. Euro wieder erhöhte Einnahmen durch GrESt. Die im August wieder leicht auf 36,5 Mio .Euro und im September auf 32,1 Mio. Euro zurückgingen. Im Oktober wurden 35,4 Mio. Euro und November nur 27,8 Mio. Euro eingenommen.
GrESt-Steuereinnahme Erwartung des Hamburger Senats 2025 – 2028
Im aktuellen Haushaltsentwurf 2025/2026 sind die Erwartungen an Steuereinnahmen angegeben (Tabelle 2).
Tabelle 2: Steuereinnahmen Erwartungen des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg durch Grunderwerbsteuer. Quelle: hamburg.de
| Jahr | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
| Einnahmen an GrESt. Plan [Mio. €] | 460 | 480 | 500 | 510 |
Danach erwartet der Senat in den kommenden Jahren steigende Einnahmen durch Immobilientransaktionen. Für 2025 sind 460 Mio. Euro eingeplant, 2026 sollen es 480 Mio. Euro, 2027 500 Mio. Euro und schließlich 2028 510 Mio. Euro werden. Selbst diese Beträge würden immer noch dem Niveau vor 2018 an Steuereinnahmen entsprechen. Und dass nach einer Erhöhung des Steuersatzes um 1%!
In Hamburg zu zahlende Grunderwerbsteuer nach Kaufpreishöhe
Wieviel Grunderwerbsteuer in Hamburg anfällt können Sie der Tabelle 3 entnehmen. Angegeben ist die Steuer für gängige Kaufpreise. Es gilt der im notariell beglaubigten Kaufvertrag angegebene Preis.
Tab. 3: Höhe der Grunderwerbsteuer in Hamburg nach Kaufpreis 2025
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer [Euro] | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer [Euro] |
| 100.000 | 5.500 | 600.000 | 33.000 |
| 120.000 | 6.600 | 620.000 | 34.100 |
| 140.000 | 7.700 | 640.000 | 35.200 |
| 160.000 | 8.800 | 660.000 | 36.300 |
| 180.000 | 9.900 | 680.000 | 37.400 |
| 200.000 | 11.000 | 700.000 | 38.500 |
| 220.000 | 12.100 | 720.000 | 39.600 |
| 240.000 | 13.200 | 740.000 | 40.700 |
| 260.000 | 14.300 | 760.000 | 41.800 |
| 280.000 | 15.400 | 780.000 | 42.900 |
| 300.000 | 16.500 | 800.000 | 44.000 |
| 320.000 | 17.600 | 820.000 | 45.100 |
| 340.000 | 18.700 | 840.000 | 46.200 |
| 360.000 | 19.800 | 860.000 | 47.300 |
| 380.000 | 20.900 | 880.000 | 48.400 |
| 400.000 | 22.000 | 900.000 | 49.500 |
| 420.000 | 23.100 | 920.000 | 50.600 |
| 440.000 | 24.200 | 940.000 | 51.700 |
| 460.000 | 25.300 | 960.000 | 52.800 |
| 480.000 | 26.400 | 980.000 | 53.900 |
| 500.000 | 27.500 | 1.000.000 | 55.000 |
| 520.000 | 28.600 | 1.500.000 | 82.500 |
| 540.000 | 29.700 | 2.000.000 | 110.000 |
| 560.000 | 30.800 | 2.500.000 | 137.500 |
| 580.000 | 31.900 | 3.000.000 | 165.000 |
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Juli 2024 Die Immobilienmakler von Engel & Völkers stellen bei den Hauspreisen einen leichten Rückgang von 0,6% in 2024 gegenüber 2023 fest. Im Quartalsvergleich II 2024 zu I 2024 ist dagegen ein leichter Anstieg von 0,4% erfolgt.