GrunderwerbsteuerWenn in Deutschland ein Grundstück veräußert wird und die wirtschaftliche oder rechtliche Verfügungsmacht auf einen neuen Besitzer übergeht, fällt ab einer Freigrenze von 2500 Euro Grunderwerbeuer (GrESt) an (nutzen Sie zu dessen Berechnung unseren Grunderwerbsteuer Rechner). Es handelt sich um eine Verkehrssteuer, da die Steuer an einen Vorgang aus dem Rechtsverkehr beziehungsweise aus dem Wirtschaftsverkehr gebunden ist. Schuldner der Grunderwerbsteuer als direkte Steuer sind sowohl Käufer als auch Verkäufer, wobei sich das Finanzamt zuerst an den Käufer wendet. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, weshalb es in Deutschland unterschiedlich hohe Sätze gibt. Die Differenz zwischen den einzelnen Ländern beträgt bis zu 3 %. Die Länder können die eingenommene Steuer selbst vereinnahmen oder an die Kommunen zahlen. Um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden, sind Grundstückskäufe von der Umsatzsteuer befreit. Wir geben Ihnen in diesem Ratgeber weiterführende Informationen und Tipps rund um das Thema Grunderwerbsteuer.

Rechner – Grunderwerbsteuer berechnen

Berechne Sie mit unserem Grunderwerbsteuerrechner die anfallende Steuer für Ihren Haus- oder Grundstückskauf. Einfach den Kaufpreis eingeben das Bundesland auswählen und auf „Berechne“ klicken. Selbstverständlich ist Ihre Eingabe anonym, wir speichern keine IP oder andere, personenrelevante, Daten.

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Grunderwerbsteuergesetz: Für welche Grundstücke fällt die Steuer an?

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf inländische Grundstücke, zu denen auch Erbbaurechte, Häuser auf einem fremden Grund und Sondernutzungsrechte gehören. § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) regelt, wann es sich um einen Rechtsvorgang handelt, für den die Steuer zu zahlen ist (https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html).

Zu den steuerpflichtigen Rechtsgeschäften gehören unter anderem:

  • Kaufverträge
  • Auflassungen
  • Höchstgebote aus Zwangsversteigerungen
  • der Verkauf aller Anteile einer Personengesellschaft an eine Person mit einer damit verbundenen Übertragung des Grundstückseigentums
  • weitere Rechtsgeschäfte, die eine Übereignung begründen

Sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen und Unternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG, einer offenen Handelsgesellschaft (oHG), einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen Grunderwerbsteuer zahlen, sobald der Eigentümer wechselt.

Befindet sich eine Immobilie auf dem Grundstück, stellt der gesamte Kaufpreis für das Haus, das Grundstück und sämtliche fest mit dem Boden verbundenen Gegenstände die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer dar. Bewegliche Sachen hingegen, wie Möbel oder anderes Inventar des Hauses, fließen nicht mit in die Berechnung ein. Das gilt auch für Maschinen oder andere bewegliche Teile einer Betriebsanlage auf einem gewerblich genutzten Grundstück.

Wie hoch ist die Steuer für Grundstückskäufe?

Bis zum 31. August 2006 war die Grunderwerbsteuer in allen deutschen Bundesländern gleich hoch. Die Steuer lag bei 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage gilt die Gegenleistung, die der Käufer eines Grundstücks für die Übernahme erbringt. Zu den Gegenleistungen zählen der vereinbarte Kaufpreis, die Übernahme von bestehenden Belastungen sowie die Einräumung oder Übernahme von Wohnrechten und anderen Nutzungsrechten.

Seit dem 1. September 2006 dürfen die deutschen Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer eigenständig festsetzen. Nur die Länder Sachsen und Bayern haben den Steuersatz aus dem Jahr 2006 von 3,5 % übernommen und seitdem nicht mehr geändert. Alle anderen Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer zum Teil schon mehrfach angehoben, sodass zahlreiche Bundesbürger inzwischen bis zu 6,5 % der Bemessungsgrenze bei einem Grundstückskauf zahlen müssen (Tabelle 1).

Tab 1:. Grunderwerbsteuersätze der Länder

Baden-Württemberg 5,0
Bayern 3,5
Berlin 6,0
Brandenburg 6,5
Bremen 5,0
Hamburg 4,5
Hessen 6,0
Mecklenburg-Vorpommern 5,0
Niedersachsen 5,0
Nordrhein-Westfalen 6,5
Rheinland-Pfalz 5,0
Saarland 6,5
Sachsen 3,5
Sachsen-Anhalt 5,0
Schleswig-Holstein 6,5
Thüringen 6,5

 

Der Mittelwert beträgt 5,4%. Im Minimum werden 3,5% und als Maximum 6,5% an Grunderwerbsteuer in Deutschland fällig.
Damit ist die Differenz zwischen den Bundesländer erheblich, wie ein Beispiel zeigt:

Für ein Grundstückskauf mit einem Wert von 400.000 Euro zahlt der Erwerber in Bayern 14.000 Euro Steuern, in NRW 26.000 Euro und damit 12.000 Euro mehr an Steuern für den Grunderwerb.

Gunderwerbsteuer Bayern

Am günstigsten kommen Hauskäufer in Bayern weg. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern nur 3,5%. Das ist mit Abstand der geringste Prozentsatz in Deutschland. Der Satz wurde seit 1998 nicht mehr erhöht.

Gunderwerbsteuer Hessen

Auch in Hessen ist der Erwerb von Grundstücken in steuerlicher Hinsicht noch verhältnismäßig moderat: Der Satz beträgt 5,0%, die letzte Erhöhung fand am 01.01.2013 statt. Bis dahin betrug die Grunderwerbsteuer in Hessen 3,5%.

Freigrenze von 2500 Euro

Der Fiskus räumt keinen Steuerfreibetrag für die Grunderwerbsteuer ein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2500 Euro. Sobald der Kaufpreis diesen Wert übersteigt, muss der komplette Betrag versteuert werden. Dafür sieht das Grunderwerbsteuergesetz verschiedene Ausnahmen vor, bei denen keine Steuer zu zahlen ist:

  • Kaufpreis von unter 2500 Euro
  • Erbschaft, falls ein Miterbe das Grundstück kauft, um das Erbe aufzuteilen (s. a. Erbschaftssteuer)
  • Schenkung, wenn Nießbrauch vereinbart wird (s. a. Schenkungssteuer)
  • Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten
  • Erwerbsvorgänge zwischen Lebenspartnern
  • Erwerbsvorgang durch den geschiedenen Ehegatten, um das Vermögen nach einer Scheidung aufzuteilen
  • Erwerbsvorgänge zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind
  • Erwerbsvorgänge zwischen Gesamthand und Gesamthänder
  • Aufteilung eines Grundstücks unter mehreren Miteigentümern entsprechend der anteiligen Besitzstücke

Wer informiert das Finanzamt über einen Grundstücksverkauf?

Sobald ein Notar, ein Gericht oder eine Behörde durch einen Kaufvertrag von einem Grundstücksübertrag erfährt, sind die Beteiligten verpflichtet, einen amtlich vorgeschriebenen Vordruck an das zuständige Finanzamt zu senden. Die Finanzbehörden der 16 Bundesländer in Deutschland stellen auf ihren Internetseiten die entsprechenden Formulare zur Verfügung, wie zum Beispiel die Veräußerungsanzeige der Finanzverwaltung NRW. Zusammen mit der Veräußerungsanzeige muss dem Finanzamt eine beglaubigt Kopie der Urkunde, die die Grundstücksübertragung nachweist, eingereicht werden. Die Unterlagen erhält das Finanzamt des Bezirks, in dem das verkaufte Grundstück liegt.

Falls es sich um einen Grundstückskauf handelt, der nicht über einen Notar oder eine Behörde läuft, sind sowohl Käufer als auch Verkäufer zur Meldung an den Fiskus verpflichtet. Dazu müssen die zugrunde liegenden privatrechtlichen Vereinbarungen oder Verträge vorgelegt werden und die Veräußerungsanzeige gilt gleichzeitig als Steuererklärung zur Berechnung der Grunderwerbsteuer. Sowohl offizielle Stellen als auch Privatpersonen müssen die Finanzbehörden innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie von dem Verkauf erfahren haben, informieren. Sobald der Steuerbescheid vorliegt, muss die Grunderwerbsteuer innerhalb von vier Wochen gezahlt werden, außer das Finanzamt hat einen späteren Fälligkeitstermin festgelegt.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Im deutschen Steuerrecht gibt es verschiedene Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Die Bescheinigungen besagen, dass ein Steuerpflichtiger die notwendigen Steuererklärungen abgegeben und die Steuern ordnungsgemäß gezahlt hat. Im Grundstücksrecht wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG ausgestellt, wenn das zuständige Finanzamt geprüft hat, ob der Steuerpflichtige die fällige Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Auch bei Stundung oder Sicherstellung der Steuer, einer möglichen Steuerbefreiung oder in anderen Fällen, in denen das Finanzamt die Zahlung der Steuer als sicher ansieht, wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Die Bescheinigung wird immer schriftlich erstellt, eine elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung ist nicht möglich (https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html).

Ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf das Grundbuchamt keine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eintragen. Daher erhält bei einem notariellen Kaufvertrag der Notar die Bescheinigung direkt vom Finanzamt, damit er anschließend den Eintrag im Grundbuch beantragen kann. Falls es sich um einen Grundstückskauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung handelt, muss der neue Eigentümer zunächst die Grunderwerbsteuer zahlen. Anschließend sendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt an das Amtsgericht, das für die Eintragung der Eigentumsänderung zuständig ist.

Die einzelnen Bundesländer im Detail

Grunderwerbsteuer NRW

 

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